Terreni e partecipazioni: affrancamenti più cari

Il Sole 24 Ore lunedì 31 DICEMBRE 2018 di Giorgio Gavelli

Riedizione con novità. Sostitutiva più elevata rispetto a quella del passato e con aliquote differenziate al 10 e 11% in base al tipo di quota societaria

Tornano gli affrancamenti di quote e terreni con la legge di Bilancio 2019, ma questa riedizione presenta due sorprese.
Si tratta, come sempre, dell’opportunità – riservata ai soggetti che non operano in regime d’impresa – di sottrarre all’imposizione diretta ordinaria le plusvalenze latenti maturate su terreni e partecipazioni (sia qualificate che non, purché non quotate). La disciplina, però, non è identica rispetto a quelle al passato.
Non solo sono ritoccate al rialzo le aliquote, ma si torna – senza motivo apparente – a differenziare la sostitutiva tra partecipazioni qualificate e non, proprio quando, da domani, 1° gennaio, il prelievo fiscale ordinario sul capital gain diviene assolutamente identico nelle due ipotesi.
L’ultimo passaggio al Senato ha modificato i connotati all’ennesima facoltà (purtroppo non ancora prevista a regime) per affrancare con imposta sostitutiva le plusvalenze latenti, riducendo il numero dei soggetti (persone fisiche, associazioni, fondazioni, enti non commerciali, se detengono il bene al di fuori del regime d’impresa) per i quali si manifesta una convenienza.
Non si registrano novità sui termini: occorre, infatti, possedere i beni al 1° gennaio 2019 e farli asseverare con perizia entro il prossimo 30 giugno, versando entro lo stesso termine anche la prima o unica rata di imposta sostitutiva. Cambiano, invece, le aliquote della sostitutiva sul valore periziato:
10% per le partecipazioni non qualificate al 1° gennaio 2019 e per le aree (edificabili e non);
11% per le partecipazioni qualificate alla medesima data.
Si rammenterà che, inizialmente, si affrancava con aliquote, rispettivamente, del 2% e del 4% e solo dal 2016 si applicava una aliquota unica dell’8% per tutte le ipotesi.
L’incremento sarà penalizzante anche per chi ha già affrancato in passato i valori delle aree edificabili a importi al metro quadrato assai più alti di quelli a cui venderà domani gli asset. Infatti, riallineando al ribasso con nuova perizia il valore dei terreni, si rischia di sostenere anche un costo aggiuntivo per la sostitutiva. È vero che (in base all’articolo 7, comma 2, del Dl 70/2011) si può scontare l’imposta a suo tempo versata da quella dovuta in base alla nuova rideterminazione, ma non sempre il saldo resta neutrale: il 4% su un milione di euro è inferiore al 10% su 600mila euro, per cui, in questo caso, il riallineamento dell’area con perizia al valore attuale di mercato – ribassato del 40% – porterebbe a versare comunque altri 20mila euro, oltre ai costi di perizia. Possibili soluzioni alternative vanno comunque valutate (si veda Il Sole 24 Ore del 26 marzo 2015).
Dal lato delle partecipazioni, del tutto incomprensibile è lo sdoppiamento di aliquota. Se, sino a oggi, 31 dicembre, l’imposizione ordinaria sui capital gain è differente tra cessioni qualificate e non, da domani, 1° gennaio, per effetto dell’articolo 1, commi 999 e seguenti, della legge 205/2017, si applicherà a tutte le plusvalenze emergenti da queste compravendite l’imposta (a sua volta sostitutiva) del 26%, per cui la previsione di una sostitutiva da affrancamento più onerosa per i soci qualificati non pare avere alcuna logica.
Peraltro, da quando i soci non qualificati pagavano la sostitutiva ordinaria del 26% mentre i soci qualificati tassavano nel modello dichiarativo una quota del capital gain, il calcolo ordinario era spesso più favorevole proprio per questi ultimi (anche per via della possibilità di sfruttare deduzioni e detrazioni), e la convenienza all’affrancamento si rintracciava spesso solo presso i soci non qualificati.
Per i calcoli di convenienza, la sostitutiva offerta dalla manovra 2019 “premia” il contribuente (al di là dei costi di perizia) rispetto al regime ordinario quando la plusvalenza insita nel titolo non qualificato è almeno il 63% rispetto al costo fiscalmente riconosciuto, percentuale che sale al 74% per le partecipazioni qualificate. Prima del passaggio finale in Senato, la plus “di equilibrio” era, in entrambi i casi, pari a circa il 45 per cento.