La prestazione del professionista segue il fabbricato

Il Sole 24 Ore 27 Dicembre 2016 di Michele Brusaterra, Matteo Mantovani e Benedetto Santacroce

LA RICLASSIFICAZIONE DELLE PRATICHE

Le nuove regole sulle prestazioni relative ai beni immobili mettono definitivamente fuori gioco alcune interpretazioni nazionali tra cui quelle relative alle prestazioni dei professionisti collegate agli atti di compravendita, ovvero le attività di sorveglianza degli immobili ovvero alcune tipologie di contratti di deposito. Il regolamento 1042/2013 specifica che solo uno stretto e diretto collegamento con i beni immobili qualifica le prestazioni di servizio tra quelle per i quali l’Iva si applica nello Stato in cui il bene stesso è situato (articolo 7-quater, Dpr 633/72).
Le prestazioni
In base alla nuova disciplina e (Regolamento 1042/2013/Ue) si considerano relativi a beni immobili:
i servizi nei confronti dei quali il bene immobile è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione;
i servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene.
La definizione d’ordine generale è poi supportata nel regolamento attraverso una dettagliata elencazione, in positivo e in negativo, dei servizi riconducibili (o meno) alla categoria immobiliare. In termini pratici, è questa la parte più importante dell’intervento Ue ed è quello che evidenzia proprio i contrasti con l’interpretazione interna.
In particolare, il regolamento include fra le prestazioni immobiliari anche i servizi legali riguardanti cessione o trasferimento di proprietà di immobili (e connessi diritti), quali le pratiche notarili o la stesura di contratti di compravendita (anche se l’operazione non va a buon fine). Le Entrate, al contrario, nella circolare 37/E/2011 hanno adottato un approccio più restrittivo, escludendo tout court dalle prestazioni in questione – con implicito rinvio ai servizi generici – l’attività dell’avvocato relativa alla predisposizione dell’atto di vendita di un immobile o l’attività del tributarista relativa alla valutazione dei profili fiscali dell’operazione, ancorché riferiti a un immobile specificamente individuato; questo perché, in generale, esulano dall’ambito applicativo dell’articolo 7-quater del Dpr 633/72. Vanno considerati di natura immobiliare, inoltre, l’elaborazione di planimetrie per un fabbricato destinato a un particolare lotto di terreno, a prescindere dal fatto che lo stesso sia costruito; il rilevamento e la valutazione del rischio e dell’integrità di beni immobili e la loro valutazione, anche a fini assicurativi, nonché le opere agricole (in particolare servizi quali il dissodamento, la semina, l’irrigazione e la concimazione), i servizi di pulizia e i servizi di sorveglianza e sicurezza (ai quali, al contrario, nella circolare Assonime n. 1 del gennaio 2013, è attribuita natura generica).
La gestione
L’attività di gestione immobiliare è connessa all’immobile solo quando non è mera gestione del portafoglio di investimenti. Il regolamento consente di eliminare anche i dubbi attorno alla qualificazione delle prestazioni di deposito merci. Per le Entrate (circolare 28/E/2011) sarebbero sempre di natura generica, mentre l’Ue – in linea con la sentenza della Corte di giustizia C-155/12 – adotta un canone di valutazione connesso alle caratteristiche del contratto sottostante, per cui il deposito integra una prestazione relativa agli immobili laddove sia prevista l’attribuzione di una parte specifica dell’edificio ad uso esclusivo del committente/depositante ovvero, in mancanza di siffatta attribuzione, una prestazione generica.